当承租人的优先购买权遭遇生效的房屋买卖合同

添加时间：2016-06-22

　　简要案情：

　　齐市某县的李某与贾某签订了房屋买卖合同，从贾某处购得位于该县中心小区的房屋一套。李某万万没想到，尚沉浸在乔迁之喜时，却收到了法院的一纸传票。该房屋原承租人徐某以李某和贾某二人的房屋买卖合同侵犯其作为承租人的优先购买权为由将二人告上法庭，请求法院判令撤销二人签订的房屋买卖合同，并判令贾某履行其与徐某在后签订的房屋买卖合同，办理过户手续。李某非常困惑，怎么买个房子还成被告了呢?于是他来到黑龙江铭昊律师事务所寻求律师帮忙。

　　律师意见：

　　我国法律虽然规定了承租人的优先购买权，但是这项权利并不是万能的，需要具备一定条件才能享有。而且在具体案件的处理中，必须从实体和程序两方面考量案件的具体情况，比如租赁合同的真实性等相关情况。人们遇到这种无端涉诉的情况应当冷静处理，并且积极寻求律师的帮助，以期维护自己的合法权益。

　　处理结果：

　　法院依李某的要求对徐某起诉时出具的房屋租赁合同进行了笔迹鉴定，确系事后伪造，同时综合考察原被告的证据，经审理认定李某与贾某签订的房屋买卖合同合法有效，驳回徐某的诉讼请求。(本案中人物为化名)

　　张健

　　我1996年结婚，1998年单位集资购买住房一套，因为是在集体土地上盖的，所以没有房产证。2006年我以个人名义将房屋转让，并签有转让协议。现有问题需要咨询：小产权房自行转让，转让协议是否有效?

　　律师解答:

　　小产权房自行转让协议是无效的，小产权的房子是集体产权，土地性质是集体所有，购买者只有使用权，没有所有权，因此不能转让。

　　根据《物权法》的相关规定，不动产的转让、变更需要所有权人进行变更登记、而您不是所有权人，你对此房没有所有权，只有使用权，因此您无法对此房屋进行处分，因此你的房屋转让协议是无效的。 吴春艳13846289398

　　2007年，我在某楼盘买了一套房子，当时交了2万元定金，因为家里急需用钱，房款没按时交上，他们就把房子给卖了，直到现在我也没买成房子，我想问一下，现在定金能不能退?

　　律师解答：

　　根据《合同法》相关规定，商品房买卖合同的双方当事人可以在合同中约定一方向对方给付定金来作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。首先您应确定您给付给开发商的2万元钱在订立合同时约定的是什么性质?是带有担保性质的定金还是普通预付订金，如是前者那么根据法律规定无权要求返还，如是购房预付款那么如您的行为未给开发商造成损失的情况下，预付的2万元可以退还。